Юридический термин «отчуждение квартиры» для многих кажется непонятным и сложным. На самом деле, ничего страшного в этом словосочетании нет: так юридически правильно называется любая сделка, в результате которой квартира переходит от одного собственника к другому.
Отчуждение квартиры происходит в результате:
- Сделки купли-продажи это наиболее популярный видсделок: при продаже жилья и оформлении прав собственности на другогочеловека происходит отчуждение недвижимости.
- В результате мены квартиры, на какие-либоматериальные ценности или при обмене на другой объект недвижимости любоготипа. В этом случае также происходит отчуждение жилья.
- При дарении, так как у квартиры меняетсясобственник.
- Во всех других случаях, когда владелец квартирыменяется принудительное отчуждение решением суда и тому подобное.Договор отчуждения квартиры будет иметь место вне зависимости от причинысмены владельца.
У юристов существует такой термин как долевое владение жильем. Он означает, что квартира (или другое жилое помещение) не принадлежит единственному собственнику, а определенную долю в квартире имеет долевой собственник. Отчуждение доли в квартире происходит точно также, все сделки с долей регулируются действующим законодательством.
Стоимость доли в квартире
Относительно доли в квартире, точнее относительно ее стоимости, бытует распространенное заблуждение. Его суть заключается в следующем: многие считают, что стоимость доли, равной четверти квартиры, равна стоимости четвертой части квартиры. Это далеко не так, потому что на практике доля в квартире непригодна для проживания, либо же неудобна или малопригодна, соответственно, стоимость доли в квартиры высчитывается принципиально иначе, и она существенно ниже, чем считают многие.
Для оформления сделки, в результате которой квартира перейдет в собственность другому владельцу, часто требуется согласие на отчуждение квартиры.
В обязательном порядке согласие на отчуждение потребуется:
- При отчуждении квартиры одним из супругов,состоящих в браке, от второго супруга.
- При наличии членов семьи, проживающих в квартире иимеющих право пользования жильем.
В некоторых случаях на конкретно взятое жилье налагается запрет отчуждения, то есть передача его в собственность другому владельцу невозможна до снятия запрета. Наиболее распространенными случаями, в которых применяется запрет на отчуждение жилья, является покупка квартиры с использованием ипотечного кредитования. Таким способом банк гарантирует себе, что жилье не будет передано другому собственнику без полной выплаты всей суммы ипотечного кредита. Соответственно, сделки по отчуждению c таким жильем невозможны.
Также запрет на отчуждение квартиры может быть наложен по решению суда судебным приставом-исполнителем, до окончания судебных разбирательств, выплаты задолженностей собственника или по другим причинам.
Документы для отчуждения
Необходимые документы для отчуждения квартиры, которые потребуется при оформлении сделки купли-продажи, обмена или дарения, зависят от того, состоит ли владелец квартиры или новый собственник в браке, проживают ли в квартире несовершеннолетние члены семьи, находится ли квартира в залоге и от ряда других факторов.
В большинстве случаев, если продавец является добропорядочным собственником, сделки проходят быстро и без лишней бюрократической волокиты. Если же возникла нестандартная ситуация продавец и покупатель всегда могут получить консультацию о том, какие документы требуется предоставить для оформления сделки, в органах, уполномоченных регистрировать подобные сделки с недвижимостью, либо у юриста, специализирующегося в данной области.
Отчуждение имущества — это прекращение его владельца с последующим переходом этой собственности к другому лицу. Данное действие регламентируется Гражданским кодексом в разделе «Прекращение права собственности».
Следует отличать понятие отчуждения от:
- отказа;
- предоставления объекта в пользование на время;
- предоставление будущей возможности отчуждения (например, ).
Предметом отчуждения могут быть либо вещи, либо права.
Нормативное регулирование
Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.
Основания
Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.
Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:
- взыскания по обязательствам;
- отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
- изъятия участка;
- выкупа культурных ценностей;
- конфискации;
- реквизиции;
- по решению суда.
По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.
Отчуждение имущества — это продажа
Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет . В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.
Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).
После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.
Отчуждение имущества — это дарение
Переход права собственности может произойти также в результате оформления . Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.
Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.
Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.
Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.
Принудительное отчуждение
В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.
Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.
Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.
При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.
По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.
По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.
В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него. Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак. Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.
В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право. Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.
Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями. Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.
Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.
Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче. Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.
Документы, необходимые для нотариального удостоверения договоров
- Правоустанавливающие документы:
- договор передачи и свидетельство о собственности на жилище,
- договор мены,
- договор купли-продажи,
- договор дарения,
- свидетельство о праве на наследство,
- свидетельство о государственной регистрации права, иные соглашения;
- Акт передачи квартиры по договору (для договоров, удостоверенных позже 01 марта 1996 года);
- Справка об оценочной стоимости квартиры - справка БТИ, поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт;
- Выписка из домовой книги - 2 экз.;
- Письменное согласие супруга (нотариально удостоверенное);
- При наличии несовершеннолетних детей необходимо разрешение из органов опеки и попечительства;
- Личное присутствие с паспортами сторон, участвующих в договоре. (паспорт должен быть не просрочен, соответствующая замена паспорта в 20 лет, 45 лет произведена);
- Для получения льгот по оплате:
- инвалидам 1 и 2 гр. - справка ВТЭК,
- для родственников - свидетельства подтверждающие родство.
александра савина
В конце недели мы склонны думать не о работе , а о грядущем отдыхе. И всё же выходные - лучшее время, чтобы понять, подходит ли вам то, чем вы занимаетесь, довольны ли вы своей должностью и позицией. Если вам кажется, что выходные - единственный период, когда вы чувствуете себя счастливыми, возможно, пришло время задать себе неприятный вопрос. Рассказываем о признаках, которые указывают на то, что вам стоит задуматься о смене работы.
Вы несчастливы на работе
Иногда все мы считаем минуты до конца рабочего дня - это нормально, пока не становится постоянной практикой. По данным опроса Crunch Accounting, 46 % опрошенных британцев считают привычку с нетерпением смотреть на часы в ожидании конца рабочего дня одним из явных признаков того, что пора менять работу. Конечно, будни редко похожи на ежедневный праздник - но если вы не можете вспомнить, когда в последний раз испытывали радость или удовлетворение от того, что делаете, это повод задуматься. Если вы понимаете, что проводите всё больше времени в соцсетях вместо того, чтобы работать, если вам скучно, если вы уже не знаете, что раньше привлекало вас в нынешней должности, или вам кажется, что вы достигли потолка и рабочие обязанности доведены до автоматизма - пора разобраться с тем, что происходит. Вероятно, будет достаточно поговорить с руководителем о расширении ваших обязанностей, повышении или дополнительном обучении. Если и это не сработает, возможно, пришло время для более радикальных мер.
Ваши навыки не пригождаются вам в работе
Иногда мы вынуждены соглашаться на должность, которая не даёт нам раскрыть все наши навыки и способности - например, чтобы иметь возможность расти и развиваться в перспективной компании и со временем получить работу мечты. Но если вы чувствуете, что ситуация затянулась и вы явно не задействуете весь свой потенциал, стоит задуматься о переменах.
Милые женщины, какие же вы все-таки терпеливые создания. Мужчина может вытирать об вас ноги, играть с вашими чувствами, а вы найдете тысячу и одно оправдание, чтобы остаться.
unsplash.com
У меня есть для вас маленькая пилюлька честности. Правдивые 11 признаков того, что вы для него – лишь марионетка, а отношения с вами ему не нужны.
На самом деле, эти признаки – настолько явные и прозрачные, что до смешного обидно. Научитесь их распознавать – перестанете тратить время не на тех мужчин и страдать от их вероломства.
Итак, 11 признаков, что вам пора уходить от мужчины немедленно:
1. Он не звонит, если задерживается
Да, с кем не бывает. Заработался, важная встреча затянулась, что-то случилось и было уже не до звонков. Мы все понимаем, что одноразовый подобный случай – это не повод.Но вот если это повторяется постоянно – стоит задуматься. Равно как и об опозданиях на свидания. Девушка пришла, ждет, а «абонент не абонент»? Так дело не пойдет!
Правило номер один: мужчина, которому важны ваши отношения, всегда найдет возможность позвонить и предупредить. И никаких «сел телефон» – мы же не в каменном веке.
2. Он устанавливает правила и сам определяет частоту встреч
Только два раза в неделю или только по пятницам. Что, простите? Здесь пахнет чем угодно, но не серьезными отношениями.Он либо: а) ищет кого-то другого, б) дистанцируется и не хочет впускать вас в свою жизнь, в) женат. И ваши встречи раз в неделю по средам преподносятся жене, как поход в баню.
unsplash.com
3. Вы о нем знаете меньше, чем он о вас
Так приятно, когда мужчина все время интересуется лишь вами? Все ваши разговоры построены на вас и разговорах вокруг вашей персоны. До поры до времени это классно и приятно, а потом…Выясняется, что вы о нем ничего не знаете, а на вопросы он отвечает с неохотой, с шуткой или вообще молчит. Что бы это значило?
Он может что-то скрывать, а может бояться сократить дистанцию между вами. Не пускает слишком близко.
Если вы так и не добились ответа о том, где он работает, где родился, кто его родители – то это как минимум странно. Неужели он так боится отношений вами, что держит на таком расстоянии?
4. Наоборот: вы знаете о нем все, он о вас – ничего
Он настолько залюбовалась собой и занят самопрезентацией, что ему не до вас.ему все равно, что вы любите и чем живете
ему не интересно, какой ваш любимый фильм и что вы лучше всего готовите
ему плевать, откуда вы и кто ваши друзья
5. Он никому не рассказывает о вас
Если он не знакомит вас с друзьями, не берет с собой на дни рождения и вечеринки, а при всех отстраняется и делает вид, что вы просто хорошие друзья – пора сделать этому парню ручкой!Туда же – встречи с родителями. Если ваши отношения развиваются хорошо и вы давно вместе, вполне закономерно, что знакомство с родителями должно произойти. Если он увиливает и не хочет этого делать – значит, намерения не серьезны.
Как вариант, он просто стесняется своих родственников. Но это – очень редкий случай. И, чаще всего, мужчина объяснит тебе это, а не будет отмахиваться отговорками.
unsplash.com
6. Вы проводите праздники и выходные порознь
Либо женат. Либо в его планах отношения с вами где-то на самом последнем месте. Либо он проводит все это время с детьми от прошлого брака.И пусть третий вариант вас не смущает: мужчина, которому нужны отношения с вами, сумеет распределить свое время так, чтобы после встречи с детьми увидеться с вами – ему это будет просто необходимо.
Если нет – значит прощаемся с ним.
7. Подружки
Дружба между мужчиной и женщиной – тема не одного и даже не двух разборов. Но нужно усвоить одну простую вещь: если ваш мужчина постоянно встречается с какими-то «просто подружками» даже чаще, чем с мужчинами-друзьями, то дружбой там и не пахнет.Если у вас отношения, то все подруги отойдут на второй план, а большинство из них и вовсе испарится.
